2025年12月25日8:30时，张家界市住房和城乡建设局牵头组织了《张家界市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（征求意见稿）听证会。根据有关规定，现将听证会情况报告如下：

一、文件修订情况

（一）修订背景

1.落实巡视要求。根据省委第十一巡视组反馈意见，永定城区在征地拆迁领域存在诸多不规范现象，要求我市进一步规范政策标准、理顺征拆工作机制。

2.贯彻市级部署。结合张家界市优化营商环境专项整治行动要求，统一规范征收补偿操作流程，维护公共利益，保障被征收人合法权益。

3.适应现实需要。为更好发挥房屋征收在房地产市场中的积极作用，促进房地产市场健康平稳发展，有必要对2021年出台的实施办法、相关补助、奖励标准进行调整。

（二）修订依据

1.国家及部委文件。主要包括国务院关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、住建部关于《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）等文件。

2.省级文件。主要包括《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》（省政府令第268号）、《国有土地上房屋征收补偿决定案件裁判指引（试行）》。

3.市级文件。主要包括《张家界市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（张政发〔2021〕6号）、《张家界市中心城市国有土地上房屋征收补偿及奖励补助标准》（张政办发〔2021〕8号）、《张家界市中心城市国有土地上房屋征收补偿列支标准》（张政办发〔2021〕9号）、《张家界市国有土地上房屋征收与补偿工作规程》（张建发〔2021〕30号）、《张家界市集体土地征收及房屋拆迁补偿安置办法》（张政发〔2025〕3号）等。

（三）起草过程

1.组建工作专班。根据市长专题办公会议要求，迅速成立由市住建局牵头，市司法局、市财政局、市资规局、永定区政府等单位及聘请专业律师团队组成的工作专班，制定政策调整工作方案，明确工作措施，安排专人负责，确保《张家界市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的修订工作有序快速推进。

2.系统梳理政策。围绕2021年出台的“1+3”政策文件，共梳理历年征收补偿政策文件30余份，召开专班会商会议15次。通过查找法律依据、深入分析，找准问题症结，明确了政策调整方向。

3.借鉴外地经验。工作专班先后赴长沙、株洲、岳阳、怀化、郴州、常德等地学习房屋征收工作的先进做法，重点考察征拆成本控制等方面的工作经验。

4.专题研究讨论。在深入开展调研、会商和实地考察的基础上，我们围绕实施办法、奖励补助政策及列支标准等关键内容，先后组织召开了四轮征求意见会议，广泛听取了区县人民政府、市直及区直相关单位的意见建议，并与法律顾问进行专项研究，对相关内容进行了反复修改与完善。最终，该方案经市住建局党组会议专题研究审议并获通过。

二、听证会基本情况

根据《湖南省行政程序规定》以及有关法律法规政策规定，我局于2025年12月5日在市人民政府门户网站上发布了《关于举办<张家界市国有土地上房屋征收与补偿实施办法（征求意见稿）>听证会的公告》，公开征集听证会代表及意见。12月25日，在我局三楼会议室举行了听证会。听证会由市住建局党组成员、副局长符文林主持；听证员由彭海洋、张润伍同志担任;听证记录人由胡纯同志担任；陈述人由袁舰云同志担任。本次听证会参加人员共21人，其中：人大代表、政协委员各2名；相关部门5人（市纪委监委、市发展与改革委员会、市自然资源和规划局、市司法局、市财政局等相关负责人各1名）；房地产评估机构代表2名；房地产行业、造价行业协会代表各1名；法学代表、房地产估价委员会专家代表各1名；6名市民代表。听证会上，陈述人陈述了《张家界市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（征求意见稿）的起草说明，随后听证会代表以认真负责的态度畅所欲言，充分发表了各自的意见、建议，陈述人对听证代表提出的询问给予了解释和说明，最后表示，将认真整理并充分吸纳听证代表提出的意见、建议，进一步修改完善，及时撰写听证会报告并在网上公布听证会意见采纳情况，为市人民政府决策提供重要依据。

三、听证会代表意见

参会的21名代表一致表示，我市修订《张家界市中心城市国有土地上房屋征收补偿及奖励补助标准》很有必要，认为本次听证会组织有序、公开透明、程序合法合规，并提出了44条很好的意见和建议，经整理归纳，主要有以下28条修改建议：

1.第一条：建议将《实施办法》引用的《湖南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》（湖南省人民政府令第268号）更新为“湖南省人民政府令第310号”。

2第二条：建议①第二款中适用范围增加“独立宗地中，合法享有国有土地使用权的院落、空地纳入征收补偿范围”的内容；②按照《国务院令590号》相关表述，或者按《湖南省人民政府令第268号》相关表述进行表述，严格适用范围。

3.第三条：建议土地使用权的收回，应进行评估征收，出让土地收回的相关规定应明确。

4.第八条：建议“通过政府采购或招投标方式确定具有相应资质等级的拆除施工企业”修改为“通过政府采购程序确定具有相应资质等级的拆除施工企业”。或者修改为：“房屋征收部门应当依照法律法规规定，通过政府采购或招投标方式确定具有相应资质等级的拆除施工企业和房地产价格评估机构，并对其行为负责监督管理。拆除被征收房屋所需费用及评估费纳入房屋征收成本。

5.第九条：建议协助相关单位中删除“司法”

6.第十条：建议“（二）自然资源部门出具的房屋征收项目符合国土空间规划、专项规划的证明材料及规划项目的建设用地蓝线图；”修改为“自然资源部门出具的房屋征收项目符合国土空间规划、专项规划的证明材料及建设项目选址蓝线图”。

7.第十一条：建议“报人民代表大会或人大常务会审议”增加“同级”。

8.第十四条：①建议“第一榜在现状调查结束后公示被征收人的土地、房屋、构筑物、附属设施的权属、位置、用途、建筑面积、租赁、实物量和工程量等调查情况；”改为“第一榜在组织开展被征收范围内房屋权属、位置、用途、建筑面积、附属设施及土地、地上附着物现状等相关信息的调查摸底统计后，同步向不动产登记机构、人民法院、金融监管机构等相关单位查询核实房屋抵押、查封、担保等权利限制信息，形成《房屋权利限制信息专项查询记录》，与调查摸底结果一并经区县人民政府审定后予以公示（公示内容应包含权利限制信息概要）”;②调查摸底单位应加上乡镇，街道（社区）；③“‘三张榜’公开结果除在项目范围内予以公示外，还应将该项目范围内其他被征收人补偿内容一并送达各被征收人。”这里的“逐一送达”超出了法定公开限度，存在程序瑕疵，建议修改；④“被征收人的土地、房屋、构筑物、附属设施的权属、位置、用途、建筑面积、租赁、实物量和工程量等调查情况；”建议加入房屋修建年代、房屋结构。

9.第十六条：建议修改为“房屋征收预告发布后，征收范围内的房屋设有抵押权或被查封的，房屋征收部门应在调查登记后3个工作日内，通知房屋征收实施单位主动联系抵押权人、查封机关，核实权利限制的具体范围、期限及处置要求。房屋征收实施单位应协助抵押权人办理抵押权登记备案（补充完善征收场景下的权利登记信息），协助查封机关更新查封登记关联信息；同时，与抵押权人、查封机关协商征收补偿款分配、产权调换房屋权利衔接等方案，形成《权利处置衔接书面记录》，存档备查。抵押权人需补充提交登记材料的，房屋征收实施单位应提供必要指引及协助”。

10.第十九条：建议修改为“房屋征收部门应当根据调查情况、拟定的房屋征收补偿方案，编制项目征收补偿费用预算并征求财政部门预算资金安排意见后，报同级人民政府审定。”

11.第二十一条：建议修改“为社会稳定风险评估委托相关专业机构或社会组织第三方进行社会稳定风险评估”。

12.第二十二条：①建议删除需自然资源部门审批内容，修改为“采取产权调换房屋方式进行补偿的，项目业主应提供用于产权调换的房源”。或者改为“采取产权调换房屋方式进行补偿的，项目业主应提供经自然资源部门批准的建设工程规划许可证，或者用于产权调换的房源”；②建议修改为：“（二）采取产权调换房屋方式进行补偿的，项目业主应提供经自然资源部门审定的产权调换房屋建设方案，和提供具备交房入住条件的房源”。

13.第二十四条：（四）协商一致，是否需要达到百分之百。

14.第二十七条：建议增加“区县房屋征收部门应当汇总到户补偿、补助及奖励的项目及款项，计算项目征收补偿费用总额。若补偿费用总额大于预算，应及时将相关情况上报作为房屋征收主体的人民政府”。

15.第三十二条：建议①“催告书送达10日内”修改为“催告书送达10日后”；②房屋征收部门应当催告被征收人履行义务，建议在前增加“法定期限，期满后房屋征收部门应当催告被征收人履行”。

16.第三十三条：建议加入土地使用权。

17.第三十四条：建议修改为“房屋征收实施单位应当在房屋拆除后20日内，整理被征收房屋的不动产权属证书（原件或公告作废证明）、征收补偿协议、房屋拆除验收证明、权利限制解除证明（如有抵押、查封的）等注销登记所需材料，提交房屋征收部门审核。房屋征收部门应在收到材料后5个工作日内完成审核，审核通过后，于房屋拆除后30日内向自然资源部门申请办理被征收房屋的不动产权属证书注销登记手续。房屋征收实施单位应配合自然资源部门完成注销登记过程中的材料补充、现场核查等工作”。

18.第三十六条：建议“（一）被征收房屋主体价值的补偿；”去掉“主体”二字。

19.第三十八条：建议删除“先拆违、后拆迁”的表述。

20.第三十九条：建议“被征收房屋的面积、结构、用途等自然状况，以不动产登记簿的记载为准”修改为“被征收房屋的面积、结构、用途等自然状况，以不动产权属证书和不动产登记簿的记载为准”。

21.第四十条：建议“对未经登记房屋的权属、位置、层数、面积、建筑结构、产权性质、用途、建设年份以及土地利用现状等基本情况进行详细调查，”内容中增加“层高”。

22.第四十一条：建议①删除（三）“残值”二字。②“（三）认定为未超过审批期限的临时建筑，被征收人配合提前拆除的，按建筑成本并结合剩余使用年限残值给与补偿；”修改为：“（三）对认定为未超过批准期限的临时建筑，被征收人配合提前拆除的，应当依法给予补偿。补偿价值由具备资质的房地产评估机构，依据国家估价规范，结合批准用途、剩余期限、建筑状况及区位等因素评估确定”。

23.第四十三条：建议修改为“项目范围内被征收房屋及其它建筑权属经调查认定后，房地产价格评估机构依照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）规定及政府公布的补偿价格标准（见附件）开展评估工作”。

24.第五十五条：原印发的2021版同样有补助标准，建议在此处的废止应当将原补偿标准一并废止。

25.附件1：建议①第四条：修改“对因征收生产、经营性房屋，造成被征收人停产停业直接损失的，每月按照被征收房屋评估价值（主体+装饰装修）的7‰给予补偿，补偿期限为6个月”；②与长沙、自治州、常德等地市标准对比，不比自治州、常德标准低；③附件1-1中类别1（1）“高级涂料”改为“高档涂料”；④类别1（5）“厨卫：防滑地板砖、高档墙砖、铝扣板或铝塑板吊顶。”建议考虑“集成吊顶”。⑤附件1-1中“装修材料工艺”，是否考虑新的材料与工艺，需要符合时代性与前瞻性。

26.附件2：建议①第二点第（六）条全文修改如下“征收房屋的评估费标准不高于《湖南省物价局、湖南省财政厅关于印发<湖南省资产评估收费管理实施办法>的通知》(湘价服〔2011〕203号)文件规定”；②第二点（六）应新增“构筑物、附属设施、土地使用权”计费项。③第二点第（八）条全文修改如下：“房屋征收部门按征收补偿费用总额的2%设置预备费，用于支付行政复议、诉讼、征收补偿监管及其他费用”。

27.根据《张家界市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的征收管理，建议要考虑到商业房屋经营户的权益，也就是征收表述常用的“用益物权”的被征收经营人带来的实体上产生损失。

28.建议《张家界市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》中具体补偿标准与《张家界市集体土地征收及其房屋征拆安置办法》（张政发〔2025〕3号）相衔接，避免出现应补偿标准差异较大造成项目征拆困难。

四、听证意见和建议采纳情况

经认真研究，采纳了第1、2、3、4、5、6、7、8②③④、10、12、14、15、18、19、20、21、22、23、24、25②③④⑤、26②条建议，并对文件进行了相应修改。修改完善后的《张家界市国有土地上房屋征收与补偿实施办法（征求意见稿）》已反馈与会听证代表。对听证代表提出的第8①、9、11、13、16、17、25①、26①③、27、28条建议暂未采纳，具体理由如下：

（一）建议8①：将作为具体操作层面内容放入《张家界市国有土地上房屋征收与补偿工作规程》。

（二）建议9：将作为具体操作层面内容放入《张家界市国有土地上房屋征收与补偿工作规程》。

（三）建议11：根据《国有土地上房屋征收条例》（国务院590令）规定，房屋征收部门作为责任主体，负责组织开展社会稳定风险评估工作。实施方式包括会同相关部门共同开展，或委托具备相应能力的第三方专业机构进行。两种方式均符合法规要求。

（四）建议13：在法律和规范性文件语境中，“协商达成一致”原则上指全体参与协商的被征收人达成100%同意。如协商无法达成一致，将依法启动后续程序（如投票、摇号等）。这一解释既符合条文文义，也体现了对被征收人协商选择权的充分尊重。

（五）建议16：新办法条款中关于“因被征收人原因无法确定附着物价值时，由房地产价格评估机构确定装饰装修、构筑物及附属设施价值”的表述是准确的。不宜增加“土地使用权”的理由如下：一是房屋价值评估已依法包含土地使用权价值，单独列入将造成重复；二是本条款针对的是因被征收人原因无法确定的附着物，土地使用权价值客观明晰，不属于此类情形；三是将土地与装饰装修等并列，可能混淆评估对象的主从关系，影响补偿结构的严谨性。

（六）建议17：将作为具体操作层面内容放入《张家界市国有土地上房屋征收与补偿工作规程》。

（七）建议25①：企业因征收造成的停产停业损失，其补偿期限需结合企业规模、恢复生产所需时间等因素综合确定。一般为2-6个月。为兼顾公平与效率，统一按6个月的标准给予补偿。同时，新办法规定：被征收人认为停产停业损失超过上述标准的，可向房屋征收部门提供房屋被征收前上一年度的实际经营效益及相关证明材料，由房地产价格评估机构进行评估，并以此作为补偿依据。

（八）建议26①：《湖南省资产评估收费管理实施办法》（湘价服〔2011〕203号）主要规范市场化资产评估业务，其评估目的、对象、方法及收费方式与房屋征收评估存在明显差异。为保持政策专业性、适用性和公平性，避免执行中产生混淆，建议仍沿用现行与房屋征收评估直接适配的收费标准及相关依据。现行规定已统筹考虑征收评估的特殊性，能够保障评估工作顺利开展。

（九）建议26③：当前2%的预备费比例，是在统计分析本地区历年房屋征收项目实际支出、综合评估费用结构并测算财政承受能力后审慎确定的。该比例只在统筹兼顾两方面需要：一是应对复议、诉讼、监管等不可预见支出；二是提高资金使用效率、合理控制总成本。

（十）建议27：根据《条例》第十七条规定，征收补偿范围包括因征收房屋造成的停产停业损失等项目。对于基于租赁关系合法使用房屋的经营户（即享有用益物权的实际经营者），其在搬迁、停产停业等方面的实际损失，已依法纳入补偿范畴。该项补偿属于法定内容，而非裁量事项。

（十一）建议28：原文标准通过第三方专业机构的市场调查制定，符合行业客观规律与市场实际情况，有利于保障征收工作的平稳有序推进。

基于上述理由，暂未采纳第8①、9、11、13、16、17、25①、26①③、27、28条建议。

恳请社会各界和相关部门继续加强监督，共同推动我市国有土地上房屋征收补偿工作进一步规范、有序开展。

张家界市住房和城乡建设局

2026年1月23日