张家界市人民政府
关于促进房地产业持续稳定健康发展的
指 导 意 见
张政发〔2016〕4号
ZJJCR—2016—00005
各区县人民政府，市政府各局委：
为贯彻落实中央经济工作会议、中央城镇化工作会议和中央城市工作会议精神，根据国家相关法律法规和政策规定，结合我市实际，现就促进房地产业持续稳定健康发展提出如下指导意见：
一、积极化解房地产库存
1．认真贯彻执行《张家界市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（张政发〔2015〕13号）及“1+8”文件，全面落实房屋征收拆迁货币化补偿安置，有效增加商品住房刚性需求。
房地产开发企业应积极配合落实房屋征收拆迁货币化补偿安置政策，按房地产行政主管部门要求及时提交已纳入房屋征收拆迁产权调换房源的资料，对房屋征收拆迁对象购买商品住房予以价格优惠。
2．加大商品房置业消费的信贷支持。倡导和支持金融机构、住房公积金机构主要审查投资置业商品房的借款人偿还能力和征信状况；对已还清住房贷款的借款人再次申请住房贷款，首付比例为20%，执行基准利率；公积金贷款最高额度提高到50万元；对农民进城购买商品住房按揭贷款，首付比例为20%。
3．鼓励个人和机构投资置业商品房，发展房屋租赁市场。支持个人和各类机构购买商品房开展房屋租赁业务，发展以房屋租赁为主营业务的租赁企业。鼓励房地产开发企业将未售商品房改售为租。机构和房地产开发企业开展房屋租赁业务三年内缴纳税款给予奖励，具体办法另行制定。
4．聚集消费，精准施策，举办年度“张家界旅游地产博览会暨房地产交易会”，促进住房消费。
5．外地人在张家界市购房，享受本市市民就业、就医、社保、子女入学、进出景区待遇。
6．合理控制普通商品住宅和传统非住宅用、供地规模，合理调控未来商品住房和传统非住宅商品房供应量。市土地管理委员会根据房地产库存情况对城市规划区内房地产开发供地实行总量控制。对房地产开发项目立项实行集中审批。
7．严格制止机关企事业单位、其他组织委托定向开发低价商品住房。
8．加强对西溪坪城市组团开发项目商品住房去库存的统筹和组织。加快西溪坪城市组团道路、学校、医院等基础设施配套建设进度。优先从西溪坪组团的开发项目商品住房中安排公租房长期租赁房源。加快对其他商品房开发项目周边城市道路管网的建设。
二、合理控制房地产开发成本
9．认真贯彻落实房屋征收拆迁补偿政策，合理控制土地成本。在房屋征收拆迁补偿中坚持客观真实，严肃查处虚拟实物补偿和随意补偿行为。
10．坚持市场机制、质价相宜，规范房地产开发中水、电、气、网管归口施工安装行为，公开设备设施管线产品采购品牌、规格、价格和建设安装人工成本、后期维护及管理费用，合理确定水、电、气、网管施工安装价格。
11．降低房地产开发财务费用。优化房地产业发展金融环境，降低企业运营财务成本。对满足风险管控条件的房地产开发项目，要加大融资和贷款支持力度。
规范民间借贷行为。按照最高人民法院关于民间借贷的规定，规范借贷资金从银行账户进出，依法保护民间正常借贷，依法严厉打击非法吸收公众存款、集资诈骗等行为。
三、积极推动房地产业与旅游的融合发展
12．坚持把房地产与旅游融合的旅游地产作为我市房地产业调结构转型发展的方向和路径。大力发展旅游产品地产、旅游商业地产、旅游住宅地产，探索以景区、生态、宜居为背景的总部（营运）、慧谷（研发）型旅游工业地产。研究旅游市场发展趋势、旅游者各层次需求的结构性变化、投资置业群体分布，策划研发有主题的旅游地产产品，顶层全域规划旅游地产项目布点，充实张家界作为国内外知名旅游胜地的宜居、度假、休闲体验、生态养生的内涵。
13．进一步加强对房地产、旅游地产项目策划规划设计的引领和统筹。发改、规划、旅游、投资部门和单位，要根据我市城市的战略定位、城市总体规划和专项规划、旅游产业规划、游客需求态势和业态变化趋势，全市全域统筹，突出主题，策划、规划、概念设计旅游地产项目，将之作为项目库和项目前期工作切实落实，开展城市前景愿景的宣传传播。
14．推进战略招商。以张家界国际化山水型生态旅游城市和国际山地型旅游休闲度假区为定位，以国际视野、战略思维招商投资者，推动旅游地产项目落地，构建新的城市产业、旅游产业生态。谋划超前营销，项目未动营销先行。
15．支持已取得国有土地使用权或在建、已建未售房地产开发项目的开发企业，在不提高容积率的前提下，根据市场需求变化调整产品结构、户型结构，将普通住宅项目依法调整为非住宅项目。在满足消防和结构安全的前提下，支持个人和机构依法将购买或租赁的开发项目商品住房作家庭旅馆、旅游客栈经营；依法支持房地产开发企业自持房屋作酒店、客栈经营，装修成本计入房地产项目开发成本。旅游、消防、国土资源、规划、住房城乡建设、环保、税务、工商等部门，就发展家庭旅馆、旅游客栈制定具体意见和规范。
16．促进“房地产+旅游+互联网”。倡导和鼓励购买商品住房的个人、机构和自持商品住房的开发企业与旅游、互联网企业开展深度合作，发展旅游休闲服务业。
四、进一步优化房地产业发展环境
17．房地产开发各相关职能部门要进一步改进作风，坚持服务优先、跟进管理，主动指导和帮助房地产开发企业依法依规解决去库存、产品转型等方面的困难和问题。要简化工作流程、提高工作效率，对符合法定条件或满足风险管控的事项要在最短时限内办结。
18．持续治理施工环境。对强行参工参运和阻工闹事行为要依法有效处置，保持有效的管控机制。
19．严格禁止在违法自建房屋中开展生产经营服务性活动。工商、税务、消防、卫生等部门不得为在上述场所开展生产经营活动的集体或个人办理相关证照手续，对违法违章经营活动依法予以打击和取缔。
20．切实提高房地产开发项目合并验收时效。建立房地产开发项目合并验收协调机制，由政务服务中心统一受理开发项目综合验收申请，会同住房城乡建设部门协调组织各有关职能部门在规定时限内进行专项验收。专项验收不合格的，及时责成开发建设主体整改，之后协调组织第二次验收。因未按规定和要求整改而不能通过单项验收的，由开发建设单位承担经济和法律责任。房地产开发项目合并验收时，协调组织部门应公告通知购房人（业主）代表和前期物业公司代表参与各单项验收。
21．严格房地产（旅游地产）开发用地招拍挂条件审查。开发资质三级以上（含）房地产开发企业方可参与房地产（旅游地产）开发用地招拍挂，有本指导意见第27条情形的房地产开发企业及该企业股东（投资人）投资入股的房地产开发企业不得参与上述开发用地的招拍挂。
五、严格管控房地产领域市场风险
22．加强对房地产开发项目预售资金和项目资本金管理。预售资金应用于本项目开发建设，预售资金专户监管银行要切实履行资金监管责任，保证预售资金从监管银行专户进出和用于本项目建设的费用支付，项目基本竣工前不得从专户调出资金，项目综合验收合格前专户留存资金不得低于销售资金总额的10%，具体办法另行制定。监管银行应定期向房地产行政主管部门通报开发项目预售资金监管情况。要按规定专户缴存项目资本金，按进度解控，在项目综合验收合格后的法定房屋维修期满时，最终全部解控项目资本金。诚实守信无投诉的房地产开发企业，项目资本金可降低监管比例。
23．对房地产开发项目实行精细化规划管理。坚持房地产开发企业严格按照土地招拍挂时规划条件实施开发（规划条件依法调整的除外），不得在项目用地范围内实施有选择性的局部开发；对开发项目房屋建筑的外在形态和色彩进行规划设计和管理；对房屋建筑的户室进行规划管理，对已明确户室的开发项目施工图和合并验收的竣工图，规划、住房城乡建设部门予以行政审查备案。
24．加强房屋销售合同管理。按照国家有关要求，结合我市实际，遵循权利、义务对等，完善并监制商品房买卖格式合同文本。买卖双方应严格履行合同约定，严格失约方承担法律责任。加快房屋交易管理信息化建设，建立房地产市场预警预报机制，2016年内实现省、市、县（区）三级联网。
25．加强对商品房开发项目的广告管理和房屋交付管理。房地产开发企业发布房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。未经前期物业服务企业、购房人或业主代表参与物业承接查验并合格的项目，未提供房屋（住宅）使用说明书的项目，房地产开发企业不得交付使用。
26．加强对房地产领域市场主体的诚信管理。建立由市房管、住房城乡建设、国土资源、规划、统计、发改、地税、工商、人力资源社会保障、人民银行、银监、城管行政执法、信访等部门参加的房地产市场主体信用信息征集、发布、共享机制，扩展整合诚信平台，优待惩戒相济，切实加强对包括开发、物业、建安、监理、中介等房地产领域市场主体及其股东、从业人员的诚信管理。定期发布市场主体及其股东、从业人员违法违规和不诚实守信信息。违法违规和不诚实守信行为未纠正整改的，在定期信息发布中重复发布。
27．严厉查处房地产领域市场主体失信违法经营行为。对房地产开发企业抽逃开发项目预售资金、资本金、一房多售、以平方米为单位销售、广告欺诈、连环设套销售等欺诈性销售房屋的，挪用、贪污所代收购房人维修资金、交易办证税费的，不退还购房人多交的钱款的，逾期交房、逾期办证情节严重或项目未综合验收合格且不作为的；建筑施工企业不履行建筑施工合同、疏于管理甚至层层转包、偷工减料造成质量和安全隐患、不履行建筑质量维修义务的；监理机构不严格履行监理责任的，房地产、建设行政主管部门对该企业依法进行查处，人民银行等征信机构将该企业及其管理人员、股东记入不诚信名单，公安机关依法侦查，司法机关依法追诉其法律责任。
六、积极妥善处理房地产开发项目遗留问题
28．实际已交房入住多年但未综合验收和办理初始登记、转移登记的房地产开发项目，在满足房屋建筑结构质量安全和消防安全的前提下，按照“一盘一策”予以不动产登记发证。具体办法另行制定。
依法处置个别已烂尾房地产开发项目。
29．房地产开发企业所欠税费或未完成项目综合验收合格应完成的相关配套设施建设的，由财政、税务、规划、住房城乡建设等相关部门或购房人依法督促和起诉该企业及其股东履行法律义务，人民银行等征信机构将该企业及其股东记入不诚信名单。
张家界市人民政府
2016年5月25日