根据工作安排，我局草拟了《张家界市推进城镇老旧小区改造十条措施》（送审稿）。目前，已完成调研、文件草拟、征求意见等工作，现将《张家界市推进城镇老旧小区改造十条措施》（送审稿）报市人民政府审核。现就本《十条措施》（送审稿）起草情况说明如下：

一、起草目的

城镇老旧小区改造项目是省为民办实事项目，省政府已将城镇老旧小区改造纳入真抓实干激励措施考评范畴。2021年，全市纳入中央、省财政专项资金补助范围城镇老旧小区112个，涉及改造13669户、154万平方米。按照上级要求，所有小区须在9月底前全部开工，12月底前，项目投资进度须完成50%以上。为全面推进我市城镇老旧小区改造工作,进一步提升老旧小区居民的居住条件和生活品质，完善社区治理体系，推进城市更新和开发建设方式转型，增强群众的获得感、幸福感、安全感，促进经济社会高质量发展，出台《张家界市推进城镇老旧小区改造十条措施》很有必要。

二、起草依据

根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、《湖南省住房和城乡建设厅、湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅关于推进城镇老旧小区改造工作的通知》（湘建城〔2020〕50号）文件精神，并参考了长沙、湘潭、岳阳、怀化等市的做法和措施，结合我市实际，形成本十条措施。

三、起草过程

2020年11月初，开始着手草拟，经过认真调研、查阅资料，于2020年11月15日形成初稿；11月16日至18日，由市政府彭发斌副秘书长带领市住建局、市财政局、市通管办、市供电公司、区县政府相关负责人赴怀化会同县、岳阳汨罗市两地学习考察城镇老旧小区改造先进经验，并就存在的难点问题进行了深入交流。通过借鉴有关市州经验，11月24日，形成了《十条措施》（讨论稿）；12月1日，李培其副市长主持召开会议，专题研究《十条措施》。会后，市住建局根据各市直相关单位提出的修改意见，对文件进行了修改。2021年4月2日，市住建局组织市财政局、市自然资源和规划局、市市场监督管理局和局属相关业务部门负责人再次对《十条措施》（讨论稿）进行座谈讨论，并就讨论意见进行修改；4月12日至16日，征求区县政府意见；4月26日，市住建局再次召集市通管办、市自来水公司、有线张家界网络公司、市电信公司等管线单位相关负责人，召开座谈会，听取各专业经营单位意见；4月27日，经市住建局局党组专题审议并修改后，将《十条措施》（讨论稿）报送市人民政府审议；5月11日，李培其副市长再次主持召开专题讨论会，会后市住建局根据会议精神进行了修改，6月2日，再次与永定区住建局进行座谈，对文件内容反复讨论并修改；6月28日市司法局完成了合法性审查意见；7月13日与市司法局就合法性审查意见再次进行会商并进行修改，形成了今天报市人民政府研究的《十条措施》（送审稿）。

四、有关条款的具体说明

（一）《措施》中第三条“简化项目审批。……必须征求小区70%以上业主意见，且获得其中80%以上的业主同意，……”。此条主要是为解决老旧小区改造前期统一居民意见时可能遇到的困难，便于实际操作。

（二）《措施》中第四条“强化资金筹集。实行政府以奖代投。……，市人民政府每年纳入本级财政预算，安排专项资金（今年安排2000万元）用于奖补市中心城区老旧小区改造工作；区县政府每年应从土地出让收益和城市基础设施配套费等财政收入中安排不少于市级财政预算安排的额度资金，专项用于奖补老旧小区改造工作”。此条主要是根据《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕5号）文件精神，土地出让收益不低于10%应用于保障性安居工程建设，明确政府加大对城镇老旧小区改造给予资金支持。

（三）《措施》中第四条“……统筹部门力量。……鼓励原产权单位对原职工住宅小区改造给予改造预算投入的不少于5%的资金支持；……”。此条主要是根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）第四条第（四）点“鼓励原产权单位对已移交地方的原职工小区改造给予资金等支持”，考虑到各单位财力不一，本文件拟定为不少于5%。

（四）《措施》中第四条“……统筹部门力量。……。通信设施改造（包含所有弱电设施）：小区红线内通信基础设施，包括管道埋地土方开挖、护管（套管）布设、设施基础土建工程及老旧通信设施拆除由实施主体负责。通信设施设备、器材费用以及安装工程、用户升级和迁移由各专营单位分别承担。……”。此条主要是根据湖南省住房和城乡建设厅等六部门《关于在全省城镇老旧小区改造中同步推进有关专业经营设施设备改造的通知》（湘建城函〔2020〕171号），第四条第（一）点“通信和广播电视设备改造。……采取多网合一方式入地敷设改造的，各地负责共用管沟、楼道线槽的相关费用；……”。

（五）《措施》中第四条“……积极引导个人出资。按照“谁受益、谁出资、一小区、一方案”的原则，建立业主出资机制，业主资金分担比例标准，原则上不得低于预算资金的10%。……”。此条主要是落实居民出资责任，小区居民是老旧小区改造的受益者，应当承担部分改造费用，本措施拟定为“原则上不得低于预算资金的10%”。

（六）《措施》中第五条“探索改造模式。……。应统筹规划，区片结合，通过拆墙并院、既有建筑功能转换方式，实现服务设施、公共空间共建共享。在符合使用国家技术标准并确保房屋结构安全的情况下，允许对房屋进行扩建、加层，可将首层与顶层自主置换、出售或出租富余房屋，补充小区改造资金不足”。此条是根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）第五条第（三）点“建立存量资源整合利用机制。各地要合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，加强服务设施、公共空间共建共享。……”。片区化、多方式改造老旧小区，既可以合理利用小区公共资源，又能创造经济价值，缓解小区改造资金压力。

（七）《措施》中第七条“严控质量安全。……涉及到结构改造时必须委托有相应资质的勘察设计、施工单位进行勘察设计和施工。……”。此条是为解决实际操作中可能出现原设计单位因改制或其他原因被撤销，无法征询原设计单位意见的情况。

（八）《措施》中第八条“落实优惠政策。严格落实国家、省有关城镇老旧小区改造税费减免政策。……。对经审批扩建、加层的房屋和增加的公共服务用房，可办理不动产登记。对城镇老旧小区改造项目中公共服务设施建设部分政府性基金予以全免”。此条是根据《湖南省城市既有住宅增设电梯指导意见》（湘建房〔2018〕159号）第八条“产权面积。既有住宅增设电梯后增加的公共建筑面积，计入房屋公摊面积，可办理不动产登记”和《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）第五条第（四）点“……。增设服务设施需要办理不动产登记的，不动产登记机构应依法积极予以办理”。