点击阅读：张家界市人民政府办公室关于印发《张家界市中心城区房地产开发项目公共配套（建）设施建设管理实施办法（试行）》的通知

一、出台背景

随着我市城市建设和房地产业迅速发展，房地产开发项目配套公共服务设施越来越多样化。目前，我市房地产开发项目配套公共配套设施种类较多，包括物业管理用房、教育、医疗卫生、环卫、社区管理用房等设施。

由于过去这些公共配套设施的建设、移交、使用、产权归属不够清晰、明确，相关职能部门责任不清，造成对小区幼儿园、公厕、垃圾站等设施监督管理不到位，有些房地产开发项目甚至出现小区配套幼儿园应配建未配建等问题。为切实维护小区业主和开发建设单位的合法利益及社会公众利益，理清流程、明确职责，更好地发挥配套公共服务设施的作用，有效杜绝一些矛盾和纠纷，促进社会和谐稳定，2019年11月8日，刘革安市长在市城区房地产开发项目配建教育和环卫设施建设费用专题会上明确提出：由市住建局联合市

自然资源和规划局、市教育局等部门负责牵头起草《张家界市中心城区房地产开发项目公共配套（建）设施建设管理实施细则》。2019年11月14日至15日，为考察学习省内兄弟市州先进管理经验，经报请市政府领导同意，市人民政府副秘书长秦平武、马仲夏带领市住建局、市教育局、市自然资源和规划局、市财政局、市城管局、市环卫处等单位分管领导及业务负责人赴长沙、常德考察学习小区配套幼儿园、公厕、垃圾站等公共配套设施建设移交管理办法。在考察学习的基础上，市住建局草拟了《张家界市中心城区房地产开发项目公共配套（建）设施建设管理实施细则》（讨论稿）。12月17日，我局召集部门座谈会，市教育局、市自然资源和规划局、市财政局、市城管局、市通管办、市电业局、市自来水公司、市燃气公司、市卫生健康委员会等单位分管负责人对讨论稿进行了座谈讨论。根据会上各单位的修改意见及会后反馈的意见，市住建局多次对文稿进行了修改完善。2月4日，我局党组书记、局长全锦程召集分管领导、相关科室及市教育局业务科室负责人对文本内容再次进行讨论，要求教育设施配建标准要紧密结合实际制定。2月10日，市住建局党组成员、副局长罗名军召集市财政局、市教育局、市自然资源和规划局分管领导及业务负责人对教育设施配建标准进行了集中会商。2月13日上午，李培其副市长主持召开市中心城区商品住宅公共配建工作会议。会上听取了市住建局、市财政局、市教育局、市自然资源和规划局关于《张家界市中心城区房地产开发项目公共配套（建）设施建设管理实施细则》有关起草内容的情况汇报。依据多次会商结果，形成了现在的《张家界市中心城区房地产开发项目公共配套（建）设施建设管理实施细则》（送审稿）。2月25日，市人民政府第77次常务会原则审议通过了《张家界市中心城区房地产开发项目公共配套（建）设施建设管理实施细则》（送审稿）。2月28日，市政府马仲夏副秘书长召集市住建局、市财政局、市教育局、市自然资源和规划局、市卫计委、市民政局、市不动产登记中心相关负责人就常务会提出的修改意见进行了集中讨论，议定了各职能单位应修改的具体内容。

二、实施细则主要内容

本《实施细则》共七章，三十二条。

第一章总则（第一条—第三条，共3条），明确规定制定的目的依据、具体类别、基本原则；

第二章配建设施规划用地、工程设计管理、建设标准及费用（第四条—第十条，共七条），分别从建设要求、土地出让、配建标准、配建要求等方面予以明确；

第三章工程建设管理（第十一第十三条，共3条），施工管理、质量监管、竣工验收有关要求；

第四章产权界定（第十四条—第十五条，共2条）；

第五章交付、移交及登记、使用管理（第十六条—第二十一条，共6条），设定移交标准、不动产权登记、管理维护、投入使用及政府监督职责；

第六章监督管理（第二十二条—第二十八条，共7条），加强对各级管理部门及工作人员和开发企业违规行为的监管；

第七章附则（第二十九条—第三十二条，共4条），实施细则可参照执行范围执行时间。

三、有关内容的特别说明

（一）公共配套（建）设施审核把关历经项目规划用地、工程设计、工程建设、产权界定、交付使用等多个环节，需规划、教育、住建、城管等多部门严格把关，形成监管合力。

（二）公共配套（建）设施有关内容产权界定的说明：

1.小区内供水、供电、供气、通信以及有线电视等设施设备产权界定，由于涉及部门规章多，且有的行业规定与物权法相关内容有冲突的地方，文件中对此内容未做具体要求，采用模糊提法：按照国家、省、市有关文件规定执行。

2.物业服务用房由开发企业无偿提供，产权归全体业共有，不动产登记部门只登记不发证。

3.教育设施经验收合格后，产权无偿归属当地教育部门。

4.2019年1号文件出台后，小区配套社区用房由开发商无偿提供给所在地街道办事处统筹安排。2019年1号文件出台前拿地建设的项目，由项目所在地社区按照建设成本价购买。

（三）教育及环卫设施配建费用由市财政局负责测算。

1.配建设施费用：

(1)教育设施配建标准及费用。

A.配建标准：开发项目住宅面积按10-15万㎡4个班、15-22.5万㎡6个班、22.5-30万㎡9个班、30万㎡以上12个班配置幼儿园；开发项目住宅面积按30-45万㎡18个班、45-60万㎡24个班、60-75万㎡30个班、75万㎡以上按36个班的标准配置小学，同时配建幼儿园；开发项目住宅面积75-90万㎡18个班、90-105万㎡24个班、105-120万㎡30个班、120万㎡以上36个班的标准配置初中，同时配建幼儿园和小学。

B.配建费用：

a.幼儿园：4个班445.77万元、6个班668.65万元、

9个班927.47万元、12个班1186.29万元。

b.小学：18个班2716.76万元、24个班3398.95万元、30个班3865.55万元、36个班4615.62万元。

C.初中：18个班3707.68万元、24个班4705.58万元、30个班5403.3万元、36个班6483.96万元。

(2)环卫设施配建费用。

A.60㎡独立垃圾站费用45.36万元（含18万元垃圾处理设备费用）。

B.140㎡公厕和垃圾站联建费用125.05万元（含18万元垃圾处理设备费用）。

2.配建设施经济指标：

(1)教育设施经济指标。

A.幼儿园：45元/m2。

B.小学:91元/m2。

C.初中:54元/m2。

(2)环卫设施经济指标。

A.垃圾站:7600元/m2。

B.公共厕所:8900元/m2。

3.测算情况说明

(1)测算主要依据《张家界市房地产开发项目配建公共服务设施规定》(张政发〔2019〕1号)、《张家界市城乡技术规定》(张政发〔2018〕12号)和《湖南省义务教育学校办学标准》(湘教发〔2016〕4号)的相关规定。

(2)教育设施建安综合单价依据市及区县已经建设的45个教育设施框架结构类型工程项目预结算资料进行测算、按照装配式建筑（PC构件）分析确定建安成本综合单价。装配式建筑成本高于传统建筑单价高350元/㎡，建安成本增加主要原因：材料费和税金增加等（混凝土和钢筋消耗用量增加、现浇板加厚）。

（3）相关规费按照最新的征收文件及标准计算，配套费免征，人防费按照22.4元/㎡计取。

（4）建设其他费用按照建安工程费用的10%计取。

（5）环卫设施建安费用及指标依据本市城区已经建设的19个垃圾站及公共厕所项目预结算资料，按主体框架结构及星级厕所装修进行测算。

（6）配建学校班级规模的校园面积和建筑面积依据《湖南省义务教育学校办学标准》(湘教发〔2016〕4号)等有关规定确定。

（7）开发住宅面积10万㎡配建教育设施起点及配建标准依据教育部门最新意见确定。

（8）配建经济指标采用开发住宅规模面积与配建学校班级规模费用分摊取最大值。

 (四)教育设施配建标准由市教育局负责提供。房地产开发项目幼儿园起始配建标准核定为10万平方米（含）以上的居民住宅区。《张家界市人民政府关于印发<张家界市房地产开发项目配建公共服务设施规定>的通知》（张政发〔2019〕1号）文件规定，开发建设住宅面积3万平米的小区必须配建幼儿园，30万平米的小区应配建幼儿园、小学，75万平米的小区应配初中、小学和幼儿园。但是考虑幼儿园办园规模和开发企业的社会责任问题，将3万至10万平米的小区修订为10万平方米以下所有小区可配建，若企业不愿配建，则应缴纳相应的配建资金，10万平米及以上建设规模必须配建，原则上不能缴纳配建资金抵扣配建指标。主要理由为：3万平米住宅区，按照户平均100平米左右测算，为300户左右，每户3-4口人，约为900-1200人，按照12‰人口出生率，幼儿三个年龄段（3-5岁）幼儿数约为32-43人，如果考虑空置率，数字会更低，幼儿园最低办园规模为4个班，即120人，故3万平米住宅区缴纳配建费由政府统筹更为合理，同样测算方法，10万平米住宅小区幼儿三个年龄段（3-5岁）幼儿数约为107-143人，考虑空置率和辐射少量小区以外适龄幼儿，基本可以办起一所4个班规模的幼儿园。另我省益阳市起始配建的标准为1200户（约为12万平米），广东惠州市起始配建标准为15万平米。

(五)环卫设施配建标准由市城管局提供。为对标国内外一流旅游城市，全面提升我市环卫设施水平，市城管局建议在张政发〔2019〕1号文件标准基础上细化市中心城区房地产项目环卫设施配建标准。

(六)工作建议

1.费用收取方案：

开发住宅建筑面积：10万㎡以下按照45元/㎡收取教育设施配建费；10万㎡以上配置幼儿园，按照45元/㎡收取教育设施配建费，最高费用不得超过1186万元；30万㎡以上配置幼儿园+小学，按照配建标准136元/㎡收取，最高费用不得超过5802万元；75万㎡以上配置幼儿园+小学+初中，按照配建标准190元/㎡收取，最高费用不得超过12286万元。

2.配建设施费用纳入土地出让总价，配建费用实行先缴后返。教育、环卫设施配建设施的缴纳和支出流程由市教育、城管部门商市财政部门另行联合制定。

3.教育和自然资源规划部门要进一步加快工作进度，要结合城(镇)区总体规划，尽快修订完善我市城镇幼儿园网点布局详细规划，明确到区块、具体位置，不得随意改变。

4.建议该实施细则执行到一定时间后，要根据国家政策变化和我市社会经济发展需要作适当调整。

张家界市住房和城乡建设局

2020年3月13日