一、制定背景和必要性

（一）是为了规范统一土地一级市场。为进一步规范我市土地市场管理和一级土地市场储备管理，切实解决我市面临的土地储备不规范，并逐步解决各平台公司和社会资本参与土地储备的遗留问题，让各级土地储备中心真正发挥土地储备作用，各平台公司真正发挥市场主体作用。

（二）是为了改进征地拆迁体制机制。积极探索征地拆迁成本包干机制，逐步理顺市、区两级征地拆迁工作职能职责，实现责权利的统一，切实解决征地拆迁成本把控难、核算慢等突出问题，使土地出让能够获得更多土地净收益。

（三）是为了规范土地出让相关工作。进一步规范土地出让价格确定、土地成本审定、土地出让合同签订等相关事项，促使我市土地出让工作不断规范，土地出让市场健康有序发展。

二、起草依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》；

（二）《湖南省国有建设用地储备办法》（省人民政府令第224号）等。

三、主要内容

（一）框架内容

《送审稿》共分为五部分：

第一部分“加强土地储备工作管理”。从统一土地储备实施主体、严格土地储备项目管理、规范土地储备资金来源、妥善处理土地储备社会垫资遗留问题等四个方面提出具体意见。

第二部分“规范国有建设用地供应管理”。提出坚持净地出让、分类确定土地供应价格、合理设置出让竞买条件、严格出让土地管理等四个方面具体要求。

第三部分“严格土地价款管理”。一是严格土地出让竞买保证金管理；二是规范土地出让成交价款管理；三是严格土地出让金违约管理。

第四部分“加大土地出让资金结算管理”。具体包括三个方面：加快土地价款结算、土地出让收支全额纳入政府性基金预算管理、切实加大土地价款清欠清缴力度。

第五部分“附则”。规定了武陵源区、慈利县、桑植县可参照执行；本通知自发布之日起执行两方面内容。

（二）重点说明的内容

1.关于土地储备实施主体。今后，市中心城区土地储备工作统一归口市自然资源和规划局管理，由市土地储备中心具体组织实施。

2.关于土地储备项目的管理。实施土地储备的项目必须纳入年度土地储备计划，未纳入的项目，原则上不得开展土地储备，也不得安排土地储备资金，属于市政府确定的重大建设项目除外。

3.关于土地出让条件。根据省自然资源厅及我市规定，土地出让必须达到7个出让条件，即：一是用地批准手续齐备；二是土地面积准确，权利清晰无争议；三是土地、房屋征收补偿安置到位；四是无法律经济纠纷；五是土地使用性质和容积率等规划条件明确；六是至少达到通路、通水、通电标准，具备动工建设所必备的基本条件；七是土地成本财政评审工作已完成并出具结论报告。对“毛地”出让的，省自然资源厅将责令终止供地程序并严厉追责，并全省通报。

4.关于土地出让价格。一是对文化、旅游等重点产业项目用地，建议土地出让起始价按不低于区域基准地价的70%确定、且不得低于土地的成本价格（即土地报批取得成本、土地前期开发成本以及按规定应收取的相关税费之和）。二是对房地产开发用地，建议土地出让起始价根据基准地价、评估地价和土地成本综合考虑确定，原则上不得低于土地成本价格的120%，具体宗地出让起始价提交市国土空间规划委员会审议。

5.关于土地竞买保证金的缴纳。根据市国土空间规划委员会意见，土地出让竞买保证金一般按照土地招拍挂出让起始价的100%足额缴纳。土地出让价款超过3亿元的重大产业项目，经国土空间规划委员会集体研究，土地出让竞买保证金可按不低于土地招拍挂出让起始价的50%缴纳。土地成交后，因竞得人自身原因，未按期签订土地成交确认书或未按期签订土地出让合同的的，取消竞得人资格，竞买保证金不予退还，土地重新组织出让。

张家界市人民政府办公室

关于进一步加强市中心城区土地一级市场

管理工作的通知

（送审稿）

永定区人民政府、市直机关各单位：

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《财政部国土资源部关于印发〈土地储备资金财务管理办法〉的通知》（财综〔2018〕8号）等法律、法规和有关政策的规定，为进一步加强和完善市中心城区土地一级市场管理，加快城市建设，促进经济发展，现就有关工作通知如下：

一、加强土地储备工作管理

（一）统一土地储备实施主体。市中心城区土地储备工作统一归口市自然资源和规划局管理，市土地储备中心具体组织实施。各级政府平台公司及其他机构不再从事土地储备工作。

（二）严格土地储备项目管理。市土地储备中心按照土地储备年度计划开展土地储备工作。实施土地储备项目，必须组织经济社会环境效益分析和社会风险评估。未纳入土地储备年度计划的项目，原则上不得开展土地储备，也不得安排土地储备资金，属于市政府确定的重大建设项目除外。

（三）规范土地储备资金来源。土地储备资金主要有以下几种来源：

1.财政部门从土地出让收入中安排给土地储备机构用于土地储备的资金；

2.财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金；

3.发行地方政府债券筹集的土地储备资金；

4.财政部门批准可用于土地储备的其他财政资金。

（四）妥善处理土地储备社会垫资遗留问题。市土地储备中心、各平台公司应对已经签订合同的社会垫资储备土地项目进行清理，各平台公司名下的储备土地涉及社会垫资的，应积极妥善处理到位。

二、规范国有建设用地供应管理

（一）坚持净地出让。土地出让应坚持以下出让条件：一是用地批准手续齐备；二是土地面积准确，权利清晰无争议；三是土地、房屋征收补偿安置到位；四是无法律经济纠纷；五是土地使用性质和容积率等规划条件明确；六是至少达到通路、通水、通电标准，具备动工建设所必备的基本条件；七是土地成本财政评审工作已完成并出具结论报告。

（二）分类确定土地供应价格。

工业用地可采取弹性年期出让、先租后让、租让结合等方式挂牌供应，降低工业企业用地成本。弹性年期出让按10年、15年、20年、25年、30年设置供应年期，出让底价分别按年期修正系数0.26、0.37、0.47、0.57、0.66进行修正。先租后让的土地租赁年限一般不超过10年。租让结合仅限于露天堆场、露天操作场、停车场用地及其他用地等生产配套设施用地采用租赁方式供应，单次土地租赁期限一般不超过5年。土地租金根据最终成交价格结合年期修正系数确定。

文化、旅游等重点产业项目用地，土地出让起始价按不低于区域基准地价的70%确定、且不得低于土地的成本价格（即土地报批取得成本、土地前期开发成本以及按规定应收取的相关税费之和）。

房地产开发用地，土地出让起始价根据基准地价、评估地价和土地成本综合考虑确定，原则上不得低于土地成本价格的120%，具体宗地出让起始价提交市国土空间规划委员会审议。

（三）合理设置土地出让竞买条件。土地招拍挂出让，应坚持公开公平公正原则，按照城市规划要求和产业发展需求合理设置竞买条件，不得设置唯一性和排他性条款。在不排斥多个市场主体竞争、确保公平公正的前提下，可根据产业政策、建设规划等要求设置竞买资格条件，但必须在出让公告有关“申请人应具备的条件”中明确表述。

（四）严格出让土地管理。土地出让后，应严格按照规划批准的使用条件进行建设，严禁擅自更改调整规划。确需调整容积率及改变其他严重影响土地价格规划条件的，报市人民政府同意后，由市土地储备中心按照出让时的成交价格收回，重新组织规划论证，并按新的规划条件组织招拍挂出让。

三、严格土地价款管理

（一）严格土地出让竞买保证金管理。土地出让竞买保证金一般按照土地招拍挂出让起始价的100%足额缴纳。土地出让价款超过3亿元的重大产业项目，经国土空间规划委员会集体研究，土地出让竞买保证金可按不低于土地招拍挂出让起始价的50%缴纳。土地成交后，因竞得人自身原因，未按期签订土地成交确认书或未按期签订土地出让合同的的，取消竞得人资格，竞买保证金不予退还，土地重新组织出让。

土地出让成交后，在签订土地出让合同时，合同定金按土地出让成交价款总额的20%约定。

（二）规范土地出让成交价款管理。土地出让成交价款一般在土地出让合同签定之日起30日内缴纳到位。分期缴纳土地出让价款的，缴纳期限最长不得超过1年。

（三）严格土地出让金违约管理。土地出让价款未按照出让合同约定缴纳到位的，自缴纳第一次土地价款之日起，受让人每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金；延期付款超过60日，经催缴仍不能支付土地出让价款的，出让人有权解除土地出让合同，收回土地使用权，定金不予返还，土地重新组织出让。土地出让价款未缴清的，不得办理规划工程许可，不得实施建设，也不得按出让价款缴纳比例分割办理相关手续。

四、加大土地出让资金结算管理

（一）加快土地价款结算。土地挂牌出让成交后，应尽快进行宗地结算，确保土地收益及时入库。

（二）土地出让收入全额纳入政府性基金预算管理。建立土地收入核算专户，土地出让收入通过市财政局设立的非税收入汇缴结算户全部缴入金库，支出一律通过政府性基金预算从土地出让收入中安排，坚持实行土地出让收入“收支两条线”。

（三）切实加大土地价款清欠清缴力度。加大土地出让价款清理，切实加大清欠力度，妥善解决历史遗留问题，及时将土地出让价款足额追缴到位。

五、附则

（一）武陵源区、慈利县、桑植县可参照执行。

（二）本通知自发布之日起执行。

张家界市人民政府办公室

2020年   月   日