关于印发《张家界市住宅工程质量分户验收指南(试行)》的通知

张建发〔2014〕87号

张家界市住房和城乡建设局

关于印发《张家界市住宅工程质量分户

验收指南(试行)》的通知

各区县建设局、各责任主体单位:

根据《湖南省住宅工程质量分户验收管理办法》（湘建建〔2006〕108号）规定，为进一步提高我市住宅工程的质量水平，做好我市住宅工程质量分户验收工作，使分户验收工作更具有针对性、可操作性和时效性，结合我市实际，特制定《张家界市住宅工程质量分户验收指南（试行）》，现印发给你们。本验收指南自发文之日起执行，在执行过程中有任何问题，请及时向我局反馈（联系号码：8222568）。

张家界市住房和城乡建设局

2014年10月11日

张家界市住宅工程质量分户验收指南

（试行）

1、基本规定

1.0.1分户验收的条件

1 工程已完成设计和合同约定的各项内容。

2 所含（子）分部工程的质量均验收合格。

3 工程质量控制资料完整。

4 主要功能项目的抽查结果均符合要求。

5 有关安全和功能的检测资料应完整。

1.0.2分户验收前的准备工作

1 根据工程特点制定分户验收方案，对验收人员进行培训交底。

2 配备好分户验收所需要的检测仪器和工具。

3 做好屋面蓄（淋）水、卫生间等有防水要求房间的蓄水24小时以上的准备工作。

4 在室内地面上标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线且用红色油漆喷涂标识；配电控制箱内电气回路标识清楚。

5确定检查单元。（以每户为一个检查单元）

1.0.3分户验收的组织及人员应具备的资格

1 住宅工程分户验收由建设单位组织，建设单位组织施工单位、监理单位组成验收小组，验收小组人数为5人以上单数（含5人）。

2 建设单位参验人员应为项目负责人、专业技术人员；施工单位参验人员应具备执业资格或证书的建造师、质量检查员、施工员等；监理单位参验人员应为总监、相关专业监理工程师。

3 已选定前期物业公司和业主的，分户验收应邀请已选定前期物业公司和业主派代表参加，前期物业公司代表应具备相应工程技术相关知识。

1.0.4分户验收所用的仪器和计量工具应经计量核定合格。

1.0.5住宅工程分户验收应符合下列规定

1分户验收的的标准及要求不得低于现有国家规范和标准。

2每一检查单元计量检查的项目中有80%及以上在允许偏差范围内，最大偏差不超过允许偏差的1.5倍。

3验收过程检查、检测所选点位应用红油漆标识并编号。

4分户验收记录完整。

1.0.6分户验收时应形成下列资料

1分户验收过程中，每户应填写《住宅工程质量分户验收记录表》、《住宅工程质量分户分户验收结果表》。

2单位工程全数验收完毕，汇总填写《住宅工程质量分户验收汇总表》

3 分户验收验收符合要求后，应在户内醒目位置张贴《住宅工程质量分户验收表》

1.0.7住宅工程质量分户验收不符合要求时，应按下列规定进行处理：

1由建设单位组织监理、施工单位制订处理方案，对不符合要求的部位进行返修或返工。

2处理完成后，应对返修或返工部位重新组织验收，直至全部符合要求。

3当返修或返工确有困难而造成质量缺陷时，涉及结构质量的，应通过质量检测鉴定; 检测鉴定不合格的可由原设计单位认可；仅涉及使用功能的，可由开发、施工单位协商解决。工程质量监督机构应根据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）第5.0.6条规定监督该工程的验收。

经过处理或协商解决通过验收的，建设单位应当将有关情况如实书面告知住户。

2、监督机构职责

2.0.1监督抽查内容

1质量监督机构对分户验收的人员组成及资格、程序和质量行为等实施监督，对已完分户验收的工程实体质量实施抽查。

2分户验收监督抽查的户数按单位工程总户数的5%且不少于3户，且顶层及有东（西）外墙的分别不少于1户。抽查顶层户时应对屋面排水、防水质量一并抽查。

3 对每户分户验收所检查、检测的点位进行监督抽查比对的数量应占本户抽查点位数量50%左右。

4质量监督机构对分户验收监督抽查及复查记录应当进入监督记录档案，并录入监管信息平台进行公示。

2.0.2监督抽查时发现以下情况之一的，应责令建设单位及相关单位重新组织分户验收：

1分户验收的组织、人员组成及资格等不符合规定要求。

2 检查、检测点位没有进行标识的。

3每一检查单元计量检查的项目中有80%以下在允许偏差范围内或最大偏差超过允许偏差的1.5倍。

4分户验收检查单元中的观感质量状况记录不准确项数大于10％。

2.0.3质量监督机构应依照有关法律法规对分户验收中弄虚作假的单位和个人进行处罚并对不良行为记录进行公示。

3、室内空间 构件尺寸

3.0.1室内空间

1验收内容：净开间、进深和净高的测量；空间尺寸偏差。

2质量要求：空间尺寸的允许偏差值应符合下表规定。

项目	允许偏差（mm）	检查方法
净开间、进深	15	用激光测距仪、辅钢卷尺检查
净 高 度	-15

3检查方法：1）空间尺寸检查前应根据户型特点确定测量方案，并按设计要求和施工情况确定空间尺寸的推算值。

1）在分户验收记录所附的套型图上标明房间编号。

2）净开间、进深尺寸每个房间各测量不少于2处，测量部位宜在距墙角（纵横墙交界处）500mm。

3）净高尺寸每个房间测量不少于5处，测量部位为房间四角距纵横墙500mm处及房间几何中心处。

4检查数量：自然间全数检查。

3.0.2室内（复式住宅）楼梯踏步

1 验收内容：踏步高、宽差。

2 质量要求：室内楼梯踏步相邻高度差、宽度差均为10mm。

3 检查方法：室内楼梯，采用卷尺测量工具，每户应全数测量，每一踏步不少于一处，测量部位宜在楼梯踏步的几何中心处。

4 检查数量：全数检查。

4、门窗、护栏和扶手、玻璃安装工程

4.1门窗工程

4.1.1门窗开启性能、推拉窗防脱落措施

1验收内容：门窗开关使用性能。

2质量要求：门窗应开关灵活、关闭严密，无倒翘。推拉窗扇必须有防脱落措施。

3检查方法：观察、手扳检查；开启和关闭检查。

4检查数量：全数检查。

4.1.2门窗配件

1验收内容：门窗配件规格、数量、位置。

2质量要求：门窗配件的规格、数量应符合设计要求，安装应牢固，位置应正确，功能应满足使用要求。配件应采用不锈钢、铜等材料，或有可靠的防锈措施。

3检查方法：观察、手扳检查；开启和关闭检查。

4检查数量：全数检查。

4.1.3门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条

1验收内容：金属门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条。

2质量要求：金属门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好，不应脱槽。金属门窗的橡胶密封条应在转角处断开,并用密封胶在转角处固定。

3检查方法：观察、开启和关闭检查。

4检查数量：全数检查。

4.1.4门窗的排水

1验收内容：门窗的排水孔、窗台流水坡度、滴水线。

2质量要求：有排水孔的门窗，排水孔应畅通，位置数量应满足排水要求。窗台流水坡度、滴水线、鹰嘴设置合理到位。

3检查方法：观察、手扳检查。

4检查数量：全数检查。

4.1.5进户门质量

1验收内容：进户门、特种门种类、位置。

2质量要求：进户门种类应符合设计要求。

3检查方法：观察；开启检查。

4检查数量：全数检查。

4.2护栏和扶手工程

4.2.1护栏和扶手的造型、尺寸、高度、栏杆间距和安装位

1验收内容：护栏和扶手的造型、尺寸、高度、栏杆间距和安装位置。

2质量要求：护栏和扶手的造型、尺寸、高度、栏杆间距和安装位置应符合设计要求，并应符合下列规定：

1）阳台、外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆高度不应低于1.05m，中高层、高层建筑的栏杆高度不应低于1.10m。

2）栏杆应采用不宜攀登的构造。栏杆各杆件须尽量向室内一侧设置。

3）楼梯扶手高度不应小于0.9m，水平段杆件长度大于0.5m时，其扶手高度不应小于1.05m。

4）栏杆垂直杆件的净距不应大于0.11m。

5）外窗台低于0.9m，应有防护措施。

6）护栏玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃。当护栏一侧距楼地面高度5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃。

3检验方法：观察、尺量检查；手扳检查。

4检查数量：全数检查。

4.3玻璃安装工程

4.3.1玻璃的品种

1验收内容：玻璃的品种、规格、尺寸、色彩、图案和涂膜朝向。

2质量要求：玻璃的质量应符合设计和相应标准的要求。

3检查方法：观察、尺量检查；检查玻璃标记。

4检查数量：全数检查。

4.3.2落地门窗、玻璃隔断的安全措施

1验收内容：落地门窗、玻璃隔断等的醒目标志或护栏。

2质量要求：落地门窗、玻璃隔断等易受人体或物体碰撞的玻璃，应在视线高度设醒目标志或护栏，碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落的部位，必须设置可靠的护拦。

3检查方法：观察检查。

4检查数量：全数检查。

4.3.3玻璃观感质量

1验收内容：门窗玻璃安装、表面观感。

2质量要求：安装后的玻璃应牢固，不应有裂缝、损伤和松动。中空玻璃内外表面应洁净，玻璃中空层内不应有灰尘和水蒸气。

3检验方法：尺量、观察检查。

4检查数量：全数检查。

5、室内地面

5.1地面找平层

5.1.1水泥砂浆（混凝土）找平层粘结质量

1验收内容：水泥砂浆（混凝土）找平层粘结质量。

2质量要求：找平层与下一层结合牢固，不得有空鼓。

3检验方法：用小锤轻击，按自然间进深和开间两个方向，均匀布点，逐点敲击。

4检查数量：对所有布点全数检查。

5.1.2外观质量

1验收内容：找平层观感质量。

2质量要求：找平层表面应密实，不得有起砂、蜂窝和裂缝等缺陷。

3检验方法：以目测高度为1.5m左右，俯视地坪观察检查。

4检查数量：逐间检查。

5.2普通水泥楼地面（混凝土、砂浆楼地面）

5.2.1水泥楼地面面层粘结质量

1验收内容：水泥楼地面面层粘结质量。

2质量要求：面层与基层应结合牢固，无空鼓。

3检验方法：用小锤轻击，按自然间进深和开间两个方向，均匀布点，逐点敲击。

4检查数量：对所有布点全数检查。

注：空鼓面积不大于400cm2，且每自然间（标准间）不多于2处可不计。

5.2.2外观质量

1验收内容：面层观感质量。

2质量要求：水泥楼地面工程面层不应有裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷。

3检验方法：以目测高度为1.5m左右，俯视地坪观察检查。

4检查数量：逐间检查。

注：裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷，当目测发现后，应对其面积进行测量，当缺陷面积不大于400cm2，且每自然间（标准间）不多于2处时可不计。目测发现裂缝应进行表面处理，当目测裂缝宽度较大时应检查裂缝是否因结构层裂缝所引起，由结构层裂缝引起的面层裂缝，应按《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002的规定进行处理。

5.3板块楼地面面层

5.3.1板块楼地面面层粘贴

1验收内容：板块面层粘贴质量。

2质量要求：板块面层上下层应结合牢固、无空鼓。

3检验方法：用小锤轻击检查。

4检查数量：对每一自然间板块地坪按梅花形布点进行敲击，板块阳角处应全数检查。

注：单块板块局部空鼓，面积不大于单块板材面积的20%，且每自然间（标准间）不超过总数的5%可不计。

5.3.2外观质量

1验收内容：板块楼地面面层外观质量。

2质量要求：板块面层表面应洁净、平整、无磨痕，接缝均匀，板块无裂缝、掉角、缺棱等缺陷。

3检验方法：检查板块面层外观质量缺陷，以目测高度为1.5m左右，俯视地坪。

4检查数量：全数检查。

6、室内墙面、顶棚抹灰工程

6.1室内墙面抹灰面层

6.1.1室内墙面面层粘结质量

1验收内容：室内墙面面层与基层粘结质量。

2质量要求：抹灰面层与基层之间应粘结牢固，不应有脱层、空鼓等缺陷。

3检验方法：在可击范围内用小锤轻击，均匀布置，逐点敲击。

4检查数量：全数检查。

注：空鼓面积不大于400cm2，且每自然间（标准间）不多于2处可不计。

6.1.2外观质量

1验收内容：室内墙面外观质量。

2质量要求：室内墙面不应有爆灰、裂缝，阴阳角应顺直。

3检验方法：距墙800—1000mm处观察检查。

4检查数量：全数检查。

6.2室内顶棚抹灰

6.2.1室内顶棚粘结质量

室内顶棚宜采用免粉刷工艺，当采用顶棚砂浆抹灰时，需检查顶棚抹灰层与基层的粘结质量。

1验收内容：顶棚抹灰与基层的粘结质量。

2质量要求：顶棚抹灰层与基层之间必须粘结牢固，无空鼓。

3检验方法：观察检查，当发现顶棚抹灰有起鼓、裂缝时，采用小锤轻击检查。

4质量要求：全数检查。

6.2.2顶棚抹灰观感质量

1验收内容：顶棚抹灰观感。

2质量要求：顶棚抹灰应光滑、洁净，面层无爆灰和裂缝。

3检验方法：观察检查。

4检查数量：全数检查。

7、防水工程

7.1外墙

7.1.1外墙防水

1验收内容：外墙面的防渗漏功能。

2质量要求：墙面不应留有渗漏、开裂等缺陷。

3检查方法：进户目测观察检查，对户内外墙体发现有渗漏水、渗湿、印水现象的部位作醒目标记，查明渗漏原因，并将检查情况作详细书面记录。

4检查数量：逐户全数检查。

7.2外窗

7.2.1外窗防水

1验收内容：住宅外窗的防水性能。

2质量要求：

1）门窗框与墙体之间采用密封胶密封。密封胶表面应光滑、顺直，无裂缝。

2）住宅工程外窗及周边不应有渗漏。

3检验方法：目测观察检查。

4检查数量：逐户全数检查。

7.3楼地面

7.3.1面层坡度

1验收内容：有防水、排水要求的楼地面面层坡度（厨卫间、开放式阳台）。

2质量要求：不应有倒泛水和积水现象。

3检验方法：观察和采用泼水试验。

4检查数量：全数检查。

7.3.2防水效果

1验收内容：有防水、排水要求的楼地面工程防水效果（厨卫间、开放式阳台）。

2质量要求：蓄水试验无渗漏。

3检验方法：对有防水、排水要求的房间进行蓄水试验，蓄水深度最浅处大于20mm，蓄水时间不少于24h。

4检查数量：全数检查。

7.4屋面

7.4.1屋面防水

1验收内容：顶层住宅屋面防水功能。

2质量要求：

1）屋面及墙面不应留有渗漏、开裂等缺陷。

2）屋面工程防水层不应有渗漏和积水现象。

3）天沟、檐沟、泛水、变形缝等构造，应符合设计要求。

3检查方法：

1）对照设计文件要求，观察检查天沟、檐沟、泛水、变形缝和伸出屋面管道的防水构造是否满足设计及规范要求。

2）平屋面蓄水（屋面面积较大时，可分块蓄水）24小时后目测观察检查户内顶棚，天沟、管道根部，蓄水深度不低于20mm。

3）坡屋面在雨后或持续淋水2小时后目测观察检查，不应渗漏。

4检查数量：住宅顶层逐户全数检查。

8、安装工程

8.1给水管道系统安装工程

8.1.1给水管道及配件安装

1验收内容：管道及管道的支、吊架。

2质量要求：暗敷的管道应在相应位置作出明显标记，管道的支、吊架安装应平整牢固，其间距应符合规范。

3检查方法：观察、尺量。

4检查数量：全数检查。

8.1.2功能试验

1试验内容：常压通水试验。

2质量要求: 室内给水管道不渗不漏；室内各用水点畅通。

3检查方法:

1）逐一打开用水点，检查卫生器具、阀门及给水管道及接口。

2）生活给水系统管道冲洗。

4检查数量：在分户验收时每户100%通水检查。

8.2排水管道安装工程

8.2.1排水管道安装

1验收内容：管道及伸缩节、支吊架，管道坡度。

2质量要求：

1）排水塑料管必须按设计要求及位置装设伸缩节。如设计无要求时，伸缩节间距不应大于4m。管道固定或滑动支吊架应设置合理，并应符合设计或验收规范的要求。

2）管道不应有倒坡或平坡现象。

3）暗敷的排水管道应在相应位置作出明显标记。

3检查方法:观察和尺量检查。

4检查数量：全数检查

8.2.2排水管道配件安装

1验收内容：检查口或清扫口，排水通气管，三通与弯头，阻火圈和防火套管等。

2质量要求：

1）在生活污水管道上设置的检查口或清扫口，当设计无要求时应符合下列规定:

①应每隔一层设置一个检查口，但在最底层和有卫生器具的最高层必须设置。如为两层建筑时，可仅在底层设置立管检查口；检查口的朝向应便于检修。暗装立管，在检查口处应安装检修门。

②在连接3个以上卫生器具的污水横管上应设置清扫口。当污水管在楼板下悬吊敷设时，可将清扫口设在上一层楼地面上，污水管起点的清扫口与管道相垂直的墙面距离不应小于200mm；若污水管起点设置堵头代替清扫口时，与墙面距离不应小于400mm。

③在转角小于135°的污水横管上，应设置检查口或清扫口。

④污水横管的直线管段，应按设计要求的距离设置检查口或清扫口。

2）高层建筑中明设排水塑料管应按设计要求设置阻火圈和防火套管。

3检查方法：观察和尺量检查。

4检查数量：全数检查。

8.2.3排水管道系统功能试验

1验收内容：通水试验，通球试验。

2质量要求：排水管道通水应通畅，管道及接口不应渗漏。排水主立管及水平干管管道的通球试验应畅通。

3检验方法：同时打开该户所有用水点对排水管道及接口进行通水检查；用球径不小于排水管道管径的2/3的球对排水主立管及水平干管进行通球检查。

4检查数量：全数检查。

8.3卫生器具安装工程

8.3.1卫生器具安装

1验收内容：卫生器具安装尺寸、固定、接管及坡度、管口封闭，金属件防腐。

2质量要求：

1）卫生器具安装尺寸、接管及坡度应符合设计及规范要求；固定牢固；接口封闭严密；支、托架等金属件防腐良好。

2）卫生器具给水配件应完好无损伤，接口严密，启闭灵活。

3）地漏位置合理，低于排水表面，地漏水封高度不小于50㎜。

3检验方法：观察、手扳和尺量检查

4检查数量：全数检查

8.3.2卫生器具功能试验

1试验内容：卫生器具盛水和通水试验。

2质量要求及检验方法：盛水试验满水后各连接件不渗不漏；通水试验排水畅通。

3检查数量：全数检查。

8.4电气安装工程

8.4.1分户配电箱安装

1验收内容：终端器件规格、型号、回路功能、内部接线。

2质量要求：

1）配电系统的器件极数、参数及性能与设计图纸一致。

2）照明工程的漏电保护应做模拟动作试验。

3）回路标号齐全、准确。

4）导线分色及线径：相线黄、绿、红，零线淡蓝色，PE线黄绿相间色。导线线径符合设计要求。

5）配线整齐、无绞接，导线不伤芯、不断股，端子接线不多于2根，PE干线直接与PE排连接，零线和PE线经汇流排配出，导线连接紧密。

6）多股线与插接式端子连接须拧紧搪锡或采用端子；多股线用闭口接线端子与平面排连接；不同截面导线采用接续端子后方可压在同一端子下。

3检查方法：

1）对照规范和设计图纸检查，核对断路器、漏电保护的技术参数额定电流、极数是否符合要求。

2）剩余电流测试按剩余电流保护器的试验按扭三次和用漏电测试仪测量插座回路保护动作参数进行。

3）回路功能标识观察是否准确，通过断路器通、断电试验检查照明、插座回路是否与标识一致。

4）观察导线分色、尺量线径、内部配线、接线是否符合规范要求。

4检查数量：全数检查。

8.4.2开关、插座安装

1验收内容：开关、插座型号及接线。

2质量要求：

1）开关、插座为同一系列、通断位置一致。

2）开关插座规格型号与设计图纸一致。

3）单相三孔插座左中性线、右相线、上接地；PE线不得串联。

4）安装紧贴墙面，面板四周无缝隙。

3检验方法：

1）对照规范和设计图纸检查开关、插座型号。

2）核查插座安全门。

3）通电后用插座相位检测仪检查接线。

4）打开插座面板查看PE线连接。

4 检查数量：全数检查。PE线是否串联每户抽查不少于2处，并做好已查记录。

8.4.3导线连接

1 验收内容：接线可靠、绝缘处理。

2 质量要求：单股导线连接采用标准绕接、搪锡和绝缘处理；或用质量合格的压线帽顺直插入、塞满、填塞饱满、压接牢固。

3 检验方法：打开导线连接处检查。

4 检查数量：每户抽查不少于2处，并做已查标记。

8.4.4等电位联结

1验收内容：端子排厚度、与洗浴间内的插座PE连接、异种材料连接。

2质量要求：设洗浴设备的卫生间应作等电位联结；联结卫生间范围内的建筑物钢筋（结构施工时已连成一体用扁钢引出）和插座PE线；端子排厚度大于等于4mm，异种材料搭接面应有防止电化学腐蚀措施。

3检查方法：观察、尺量检查。

4检查数量：全数检查。

9、建筑节能工程

9.1.1验收内容：

1外窗中空玻璃空气层及玻璃厚度。

2金属外门窗及副框的隔热断桥措施。

3门窗镀膜玻璃安装方向。

4外窗台周边、飘窗及空调隔板周边保温措施。

9.1.2质量要求：

1外窗中空玻璃品种、规格、空气层厚度符合设计要求，空气层内无杂质，不应有裂缝、损伤和松动。

2金属外门窗及副框的隔热断桥措施：检查与设计文件是否相符。

3门窗镀（贴）膜玻璃得安装方向应正确。

4外窗台、飘窗及空调隔板四周的侧面，应按设计要求采取节能保温措施。

9.1.3检查方法：1、2、3项观察检查，4项观察、用小锤轻敲检查。

9.1.4检查数量：全数检查。