一、起草背景

2018年3月27日，《办法》（试行）下发后，两年多来，市中心城区筹集限价商品房6864套、78.39万㎡，有效遏止了市中心城区商品房价格上涨幅度快的势头，促进了房地产市场健康平衡发展，保证了广大被征拆户轻轻松松买得起房的良好局面。同时，快速推动了项目征拆，据统计，市中心城区2017-2019年共完成征拆约237.9万㎡，房屋征拆的加速，保证市政公共设施、产业及房地产开发项目快速落地，极大促进了我市经济高质量发展。试验证明，从改善民生、提质城市功能、完善城市公共基础配套，还是从推进我市经济高质量发展方面，在当前一定期限内，推行限价商品房制度，很有必要。通过2年多来的实际操作，发现该《办法》中部分条款执行不够顺，内容不够全，政策不够明，有待进一步补充完善。鉴于此种情况，市住建局按照市政府要求，对该《办法》部分条款内容进行了修改完善。

二、《办法》修订依据

（一）2018年10月19日，张家界市人民政府办公室印发了《关于进一步明确市中心城区限价商品住房管理有关事项的通知》（张政办发〔2018〕28号）。进一步明确了限价房销售对象、房源筹集、团购比例和基本程序、价格管理、销售资金管理和使用、剩余房源管理及限制交易条件等。

（二）《市中心城区国有土地房屋征收部分政策调整有关问题的会议纪要》（张府阅〔2020〕21号）。2020年2月14日，革安市长主持召开市中心城区国有土地房屋征收部分政策调整会议，会议明确由市住建局负责，尽快研究制定超过规定期限后限价商品房公开销售的办法。

三、《办法》修改的主要内容

《办法》（试行）共五章，二十六条。《办法》修订后，共六章，三十三条，在《办法》（试行）基础上增加了“限价商品房解控”章节，并对有关条款作了修改，具体修改和调整如下：

（一）第一章

将第五条  “……并由市棚户区改造工作领导小组对重大事项进行处理协调。市人民政府及时组织市土地管理委员会、市城乡规划委员会执行委员会召开专题会议……”修改为“……并由市保障性安居工程领导小组对重大事项进行处理协调。市人民政府及时组织召开专题会议……”。将“……市、区住房和城乡建设局牵头，发改、国土资源、规划、财政等部门配合……”修改为“……市、永定区住房和城乡建设局牵头，发展改革、自然资源和规划、财政等部门配合……”。

（二）第二章

1.将第六条  “按照‘片区就近布点，相对集中建设，严格控制规模，原则上就近安置，谁拆迁谁安置，先安置后拆迁’的原则，由市规划局提出限价商品房建设布点方案。”修改为“按照‘片区就近布点，相对集中建设，严格控制规模’的原则，由市自然资源和规划局提出限价商品房建设布点方案。”

2.将第七条  “限价商品房在项目征收预告发布之日起至征收决定发布之日前，项目业主单位应明确选址位置、房源数量、房源价格、面积和交房时间。”修改为“限价商品房在棚户区改造(征收拆迁)项目征收预告发布之日起至征收决定发布之日前，项目业主单位应明确选址位置、房源、价格及面积。”

3.将第八条  “……国土资源部门做好用地报批、供地及土地出让等相关工作……”修改为“……市自然资源和规划局做好用地报批、供地等相关工作……”。

4.将第九条  “为加快推进限价商品房源建设进度，限价商品房建设实行边征地拆迁边设计，市规划、国土资源等相关部门应当积极支持，开辟绿色通道。”修改为“为加快推进限价商品房源建设进度，限价商品房建设应提前规划设计，并联审批，优先建设。市自然资源和规划局应当在征收决定发布之日前确定用地红线及规划指标。”

5.将第十条  “新开工商品住房开发项目按照10%的比例配建限价商品房。规划建设的商品住房开发项目在确定开发用地规划条件时，应当明确10%限价商品房建设用地条件。国土资源部门应当依据规划部门出具的规划用地条件，将限价商品房配建比例、户型面积、开竣工时间、违约责任等内容作为土地公开出让条件。市住房和城乡建设局在审批商品房预（销）售许可证时应当将10%的限价商品房予以管控，预（销）售许可证审批之时起6个月内无被征收人购买的，才能批准开发商将管控剩余的限价商品房投放市场销售。”修改为“新开工商品住房开发项目必须按照不低于住房总建筑面积10%的比例且应成栋成单元配建限价商品房。10%配建比例限价商品房不能满足本项目被征收拆迁户购房需求的，应加大限价商品房配建比例,直到能满足本项目被征收拆迁户购房需求。规划建设的商品房开发项目在确定开发用地规划条件时，应明确限价商品房建设用地条件。市自然资源和规划局应将限价商品房配建比例、面积、销售价格等作为土地公开出让条件。开发建设单位应根据市自然资源和规划部门明确的规划用地条件，优先开工建设限价商品房；市住房和城乡建设局应对配建的限价商品房进行核实并实行监管。对引才引智的教师公寓、人才公寓等特殊项目，经市人民政府批准，可不配建限价商品房。”

6.将第十一条   “对限价商品房建设项目，相关收费标准及土地挂牌起始价参照我市招商引资优惠政策执行。对按比例配建限价商品房的开发项目，按照比例享受相关优惠政策。”修改为“房地产开发项目中限价商品房配建比例超过商品住房总面积50%的，限价商品房部分城市建设配套费减半征收。”

7.将第十三条  “由市住房城乡建设局牵头，市财政局、市国土资源局、市规划局、永定区人民政府参与，成立专门班子与各房地产开发商洽谈，在现有待售或在建的商品房源中组织被拆迁户团购一批商品房，作为限价商品房。”修改为“2018年3月27日前取得土地使用权的在建或待售商品房开发项目，本项目内所有符合购买条件的被征收拆迁户购房需求已满足，且限价商品房源提供比例达到10%的，房地产开发企业可以不再提供限价商品房团购房源；限价商品房建筑面积不足商品住房总建筑面积10%的，按所欠面积提供限价商品房团购房源。团购限价商品房由市住房和城乡建设局牵头，永定区人民政府参与，成立专门班子与各房地产开发商洽谈。”

8.将第十四条  “组织团购的限价商品房须和开发商约定具体价格，并由永定区房源办、项目业主单位共同调控”修改为“限价商品房源应由永定区住房和城乡建设局与提供限价房开发商签订协议，市住房和城乡建设局应对签订协议的限价商品房进行管控。”

（三）第三章

1.将第十五条  “限价商品房销售对象为市中心城区实施的棚改、市政项目及其他重点项目在规定期限内签订房屋补偿协议并腾房让地的被征收拆迁户。在项目指定限价商品房源内按照先签先选的原则进行自主选购。”修改为“限价商品房销售对象为市中心城区实施的棚改、市政项目和其他重点项目及D级危房户在规定期限内签订房屋货币补偿协议并腾房让地的被征收拆迁户以及市人民政府确定的其他可购买对象。按照先签先选的原则进行自主选购。”

2.将第十六条  “限价商品房认购需被征收拆迁户在签订房屋补偿协议并领款后15日内到项目指挥部办理限价商品房的‘准购证’手续，超过此期限不办理‘准购证’的，被视为自动放弃认购资格。”修改为“被征收拆迁户在签订房屋征收补偿协议并领到征收拆迁补偿款后15个工作日内，征收拆迁项目指挥部统一组织到永定区住房和城乡建设局申请办理限价商品房的“准购证”手续，超过此期限不予受理申请，视为自动放弃申请限价商品房认购资格。“准购证”中应注明购房人姓名、身份证号、购房控制面积、套数、购房项目、有效期限等，并加盖永定区住房和城乡建设局行政章。”

3.新增第十七条  “永定区人民政府应严格坚持申请、审核、公示程序，从源头把好限价商品房销售对象审核关。建设的限价商品房优先满足本项目内被征收拆迁户购房需求。”

4.将第十七条  “被征收拆迁户在限价商品房发布销（预）售公告后3个月内，凭‘准购证’到相关售楼部选房并交纳房款，超过期限视为自动放弃购买。”修改为第十八条 “被征收拆迁户凭“准购证”到相关售楼部选房并交纳房款，超过期限视为自动放弃购买。选现房的，准购证有效期限为3个月；选期房的，准购证有效期为选购限价商品房项目取得预售许可后3个月。

5.将第十八条  “……由价格主管部门会同相关职能部门对项目土地成本、建安成本和税费进行核算，按照上浮5%的利润确定的价格，同时期、同地段类似商品房均价下浮10%确定的价格，同时期、同地段房屋征收综合补偿价格，比较这三种价格的最低价最终确定为限定销售价格。”修改为第十九条  “……集中新建项目，由市发展改革委会同相关职能部门对项目土地成本、建安成本和税费等进行核算，按照5%利润确定的价格，同时期、同地段类似商品房均价下浮10%确定的价格，同时期、同地段房屋征收综合补偿价格，合理确定最低限定销售价格, 但不得低于成本价。集中新建或配建限价商品房项目，宗地挂牌出让前，市住房和城乡建设局牵头，会同市自然资源和规划局、永定区人民政府等相关单位和部门，提出不同区域项目限价商品房具体价格，报市发展改革委备案。市自然资源和规划局应按照市住房和城乡建设局、市发展改革委核定的限价商品房面积、价格等在土地公开出让挂牌条件中予以明确。”

6.将第十九条   “根据房屋补偿协议签订的时限，实行阶段优惠价。凡在征收决定发布后第一阶段内签定房屋补偿协议并腾房让地的，按限定销售价格购房；在征收决定发布后第二阶段内签定房屋补偿协议并腾房让地的，按限定销售价格上浮200元/㎡购房；在征收决定发布后第三阶段内签定房屋补偿协议并腾房让地的，按限定销售价格上浮400元/㎡购房；征收决定发布签约期外签定房屋补偿协议并腾房的，不享受阶段优惠价。”修改为第二十条  “根据房屋征收补偿协议签订的时限，实行阶段优惠价。凡在征收决定发布后第一阶段内签定房屋征收补偿协议并腾房让地的，按限定销售价格购房；在征收决定发布后第二阶段内签定房屋征收补偿协议并腾房让地的，按限定销售价格上浮200元/㎡购房；在征收决定发布后第三阶段内签定房屋征收补偿协议并腾房让地的，按限定销售价格上浮400元/㎡购房；征收决定发布签约期外签定房屋征收补偿协议并腾房的，不享受限价商品房政策。”增加内容：“上浮的价款，由永定区在核发“准购证”时收取。收取的上浮价款存入永定区财政局专户，统筹安排用于保障性安居工程建设。”

7.将第二十条   “被征收拆迁户按照不大于被征收房屋合法面积选购限价商品房，原则上每户限购一套限价商品房,但人均不超过50㎡，超过面积的部分，由被征收人按照市场价予以购买。”修改为第二十一条“被征收拆迁户享受限价商品房的面积原则上不能大于被征收房屋的合法面积，且人均不超过50㎡。原则上每户仅限购一套限价商品房,超过应享受限价商品房面积的部分，被征收人应按照市场价购买”。

8.将原第二十一条   “被征收房屋合法面积少于限价商品房最小户型面积的按签约期限享受相应的商品住房阶段优惠价格，每户可购买最小户型限价商品房一套；整栋违章且属唯一住房的，每户可购一套限价商品房，但人均不得超过50㎡；局部违章且属唯一住房的，购买限价商品房人均不得超过50㎡。”修改为第二十二条   “被征收房屋合法面积少于限价商品房最小户型面积的，每户可购买最小户型限价商品房一套。涉及违章建筑且属唯一住房的，原则上每户可购买一套限价商品房，享受限价商品房的建筑面积不得超过原建筑面积且人均不得超过40㎡”。

9.新增第二十三条  “购买限价商品房满3年（以不动产销售发票时间为准）并取得不动产登记权证后方可交易。市住房和城乡建设局负责限价商品房交易的审核。”

（四）第四章(新增章节)

1.第二十四条对超出管控期限的限价商品房实行分期分批解控：取得限价商品房预售许可并且房屋建筑主体分部验收合格后，满12个月的，可以解控剩余限价商品房源的30%投放市场销售，满15个月的，可以解控剩余限价商品房源的60%投放市场销售，超过21个月的，可以将余下的限价商品房源全部解控投放市场销售。

2.第二十五条 超出管控期限的限价商品房计价方式：以解控时间点为计价时点。团购或配建限价商品房对外销售价格，按不低于同项目同类商品房网签均价计；整个项目全为限价商品房的，对外销售价格，按不低于同地段同类商品房销售均价计。具体销售价格由永定区住房和城乡建设局与房地产开发企业通过协议约定，报市住房和城乡建设局、市发展改革委备案。

3.第二十六条超出管控期限的限价商品房收入分成模式：限价商品房均价部分，归开发企业享有；高出限价商品房均价部分,扣除应缴税金, 余下部分收入归政府所有；高出商品房网签均价部分，政府与房地产开发企业4:6比例分成。缴交的税金标准，由税务部门按有关规定执行。

4.第二十七条超出管控期限的限价商品房销售收入的监管及用途：房地产开发企业应将销售款存入新建商品房预售资金监管账户，其中，归政府所得部分，市住房和城乡建设局应实时存入市财政局设立的专户，专款专用。

（五）第五章

1.将原第二十二条修改为第二十八条。

2.新增第二十九条对超出管控期限的限价商品房, 征拆资格对象户可以在已解控且未销售的限价商品房中认购，其销售价格保持原限价商品房政策不变，房地产开发企业应予以支持；房地产开发企业违反《城市商品房预售管理办法》等有关政策，不支持、不配合行业主管部门管理，强制要求限价商品房购买对象购买车位、拒绝接待或设置其他前置条件的，市住房和城乡建设局可以视情况，延长限价商品房管控期限或依法依规进行其他形式的处罚。

3. 新增第三十条房地产经纪机构（房地产中介）发布“可更名”虚假限价房房源信息误导消费者、违规倒卖限价商品房指标、违规销售已网签的限价商品房等扰乱市场秩序的，市住房和城乡建设局应责令限期改正、记入信用档案，情节严重的，市住房和城乡建设局、市市场监督管理局依法依规处罚。

4. 将原第二十三条   “对弄虚作假、采取欺骗方式取得购房资格的，由当地主管部门撤销其购房资格，造成的经济损失由本人承担，对其申购中的不良信用情况予以记录存档。已购买限价商品房的，责令退出已购住房，或者补交与同地段商品房的差价。国家机关工作人员弄虚作假，骗购限价商品房的，对其依法依纪追究责任。对出具虚假证明的单位，依法依纪追究单位主要领导和相关人员的责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。”修改为第三十一条   “对弄虚作假、通过欺骗手段取得购房资格的，由当地主管部门取消其购房资格，造成的损失由本人承担，对其申购中的不良行为记录记入其信用档案。已购买限价商品房的，责令退出已购住房，或者补其差价。国家机关工作人员弄虚作假，骗购限价商品房的，对其依法依纪追究责任。对出具虚假证明的单位，依法依纪追究单位主要领导和相关人员的责任，构成犯罪的，依法追究法律责任。” 

5.将原第二十四条   “……存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由监察机关给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。”修改为第三十二条    “……存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等，由纪检监察机关依纪依规追究责任；构成犯罪的，依法追究法律责任。”

6.将原第二十五条删除。

（六）第六章

将第二十六条“本办法自公布之日起施行。武陵源区可参照本办法执行”修改为第三十三条“本办法自2020年10月1日起施行，有效期3年。我市此前有关市中心城区限价商品房管理规定，与本办法不一致的，以本办法为准。本办法由市住房和城乡建设局负责解释。武陵源区可参照本办法执行。”